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不動産の資産価値について

 

 

【不動産の資産価値とは?】

 

物件購入の際に、資産価値という言葉が出てきますが、そもそも資産価値とは何でしょう?

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簡単に言ってしまうと、その不動産が持つ価値で、その不動産が売れる金額が資産価値となります。

それでは売れる金額はどのように決まるのでしょうか?

大きく3つの方法に分けられまして、

①原価法

②取引事例比較法

③収益還元法

がございます。

 

①の原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について

減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法になります。

その為、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減

価修正を適切に行うことができるときに有効であり、主に戸建や一棟ビル等に活用されます。

 

②の取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る

取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因

の比較を行って求められた価格を比較考慮し、これによって対象不動産の試算価格を求める方法

で、主に土地やマンションの査定に活用され、最も一般的な方法です。

 

③収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求

めることによって、対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法です。

賃貸用不動産の価格を求める場合に特に有効で、取引事例比較法や原価法と比べ、合理性が高い

方法と言えます。

 

投資用物件の購入、またはお持ちの不動産を賃貸に出そうか検討している等、不動産賃貸を考えて

いるのであれば、この中から『収益還元法』を意識するべきだと考えますので、さらに詳しく説明していきたいと思います。zu2.jpg

 

収益還元法はさらに2つの方法があります。

●直接還元法

一定期間(通常は1年間)の純収益を還元利回りで割って、100を掛けて収益還元価格を求める方法です。

 

不動産を長期に保有する場合に適しており、還元利回りの選択が重要になります。

 

対象不動産の収益価格=一期間の純収益÷還元利回り

 

例えば、還元利回りを5%と設定し、年間の収益が120万円、年間経費(維持管理費・修繕費

・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等)が20万円だったとすると、物件の収益価格は

2,000万円になります。

 

(120万円−20万円)÷5%=2,000万円

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●DCF法

対象不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られると予測される

価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。

直接還元法より予測の精度を高めたものですが、特殊性が濃く、内容も複雑となっています。

 

収益還元法の例で計算してみますと、中古で仮に2000万円の物件があったとします。月額家

賃10万円、年額120万円、経費控除後100万円、10年後に売却するとします。

そこで前述の「不動産の保有期間中に得られる純収益を現在価値に割引計算したものの合計」と

は年100万円の純収益の10年分で後段の「保有期間終了時の不動産の売却によって得られる

と予想される価格(売却予測価格)を現在価値に割り戻したものしたものを合計」は10年後売却

して手にした金額となります。

仮に1,500万円で売却できたとすると、

100万円/年×10年+1,500万円=2,500万円 となります。

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(実際には、時間的要素を加味し、変動予測も取り入れ、さらに細かい計算が必要となります。)

 

 



精度を高める必要はありますが、直接還元法に比べて、売却時の事の想定できますので、いつの段階でいくらで売れれば良いのか等、より計画的に投資を行え、損失のリスクを回避してより投資効率を上げる事ができます。

サブリースの場合、収益性は落ちますが、空室や延滞による減収が無くなりますので、変動予測の一部が容易になり、安心して投資できるというメリットが生まれてきます。

 

 

 

ここまで見てきますと、投資用物件の資産価値とは、賃料が重要なファクターとなります。

利回りはある程度相場があり、販売する上で一定の基準となってきます。

そうなりますと、物件所有者が関与できる部分は賃料をいくらにするか、賃料がいくらとれる物

件にするか、という点になります。

お持ちの不動産を募集する際、なかなか決まらない、空室期間が長引くと困る、近傍類似物件の

家賃が下がっている、といった理由で早く入居してもらいたく、家賃を下げるケースは多いと思

います。

もちろん、空室期間は収入がゼロになってしまいますので下げざるを得ない場合も有ると思いま

すが、物件を今後売る事も想定している方はちょっと待って下さい。

安易な値下げは、資産価値を大きく目減りさせることになりますので注意です。

 

例えば、前述の直接還元法での例に当て嵌めますと、

家賃収入が10万円で、

(120万円−20万円)÷5%=2,000万円

という資産価値だったものが、

家賃を5,000円値下げして95,000円にした場合、

(114万円−20万円)÷5%=1,880万円 となり、

なんと120万円もの資産価値の減少となってしまうのです。

もし、同じく2,000万円で売ろうとしても、4.7%という還元利回りになりますので、

5%の物件と比較して、どちらの物件が売れ易いかは考えるまでもありません。

 

逆に考えてみますと、10万円の賃料だった物件を10万5,000円で貸せたとします。

そうなりますと、

(126万円−20万円)÷5%=2,120万円となり、120万円の資産価値向上となるのです。

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このように、投資用物件では、販売時の事も想定した運営が必要になります。

またDCF法でも触れました通り、売却価格も資産価値のファクターとなるケースもございますので、ご注意しておいて下さい。

 

それでもやはり、毎月の支払いの心配もあるし、賃料を減額しないでいるのは容易ではないかもしれません。

その場合は、サブリースも上手く活用してみて下さい。

 

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大体10年後に売りに出すと想定して,

その期間はサブリースをして安定した収入を得て、その後に

サブリースを解除して売却するというのも一つの手段かと思います。

但し、サブリース賃料を減額・解除されるリスクは忘れず、しっかりと客付を行え、

賃料アップの提案等の行える信頼できる会社と協力する事が重要だと考えます。

 

 

 

 

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株式会社リビング・エージェント

二宮 周平

 

 

 

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