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不動産投資をする際の『収益』に関する注意事項

(サブリース契約を中心にご説明をさせて頂きます。)

 

  

賃貸不動産とは、当然ですが一種の投資商品、金融商品であり、収益性によりその価値が変わってきます。つきましては、今回は投資において最も重要視されるであろう『収益性』について、【通常賃貸】と【サブリース契約】を比較しながら簡単に大枠をご説明させて頂きます。

 

まず、不動産運用時に実質に掛かる収益の計算方法です。以下に項目を羅列致します。通常賃貸の場合とサブリース契約の場合を比較対比しながら、ご説明をさせて頂きます。

尚、敷金や保証金による収入は、入居者に対する担保の目的であり、本来の収益性とは関係がないので除外をさせて頂きます。

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通常賃貸の場合とサブリース契約の場合の相違点は、

収入の場合、サブリース契約にすると、礼金・更新料(追加すると敷金や保証金も)収入が失われます。但し、賃貸料は空室時においても保証されるので、収支の安定性が増します。一方、経費におきましては、不動産業者に対する毎月の手数料、仲介手数料の支払いが免れます。

当然、投資商品なので、収入を増やして、経費を抑えるといったことを一つ一つの項目について考えて実行することができれば、投資効率が上がります。ただ、収益の安定性をどこまで担保するかが、通常賃貸を選択す

つきましては、次に一項目ずつピックアップしてご説明をさせて頂きます。

  

1・賃借料

 

賃貸料が不動産収入の90%以上を占めます。よって、何よりも重要視したいファクターです。まずは、その不動産が存在するエリアの不動産業者からよくヒアリングすることです。あとは、予め近隣の類似物件をインタ—ネットなどから調査してその対象物件も併せて現地確認をしましょう。もし、その類似物件に空室が多かったら要注意です。その他、近隣の需要環境(学校が近いなど)も踏まえて、総合的に不動産所有者自らで判断することです。きちんと不動産所有者自らが、その対象不動産の需要マーケットをきちんと判断することです。もし、少しでも空室リスクを感じるようであれば、サブリース会社から見積をとってみましょう。その提示された収入が、投資目安で充分な収入であれば、サブリース契約が大きな選択肢になります。なぜならば、賃貸料の収入は不動産収入の90%以上を占めるからです。礼金や更新料を考えるのはそのあとでも構いません。

 

2・礼金

 

礼金収入は、新規入居者との契約時に掛かる収益で、一方で不動産業者を介して(殆どのケースがそうです。)契約する場合は、不動産業者に手数料を支払います。※相場は1ヶ月程度です。また、礼金は、通常賃貸の場合は収入、サブリース契約の場合は収入になりません。ただ、近隣調査や成約事例調査の結果、礼金が1ヶ月以下の場合は、結局不動産会社に支払う仲介手数料で差し引き0円になります。さらに、礼金が0ヶ月だと、不動産業者へ支払うべき手数料分のみが経費となり、契約時の収支は赤字となります。もし、調査で礼金が1ヶ月より多く確保できると判断できない場合は、きっぱり諦めて、賃貸料を安定させることを優先することが重要となります。

 

 3・更新料

 

これも2と同じく、通常賃貸の場合は収入、サブリース契約の場合は収入になりません。また、不動産業者に手数料として0.5ヶ月を支払うケースが多いため、差し引きの収益だとそれほど大きなインパクトはありません。さらに、1の調査の結果、近隣のマーケットで礼0敷0が横行していると、入居者にとって更新料を払う、引っ越しするといった選択肢に、それほど支払額の相違が生じないため、更新料自体が解約事由となることもあります。結局、更新料をサービスして、不動産業者へ手数料のみを支払うといったケースも聞きます。また、あるエリアでは、商慣習として更新料といった概念がないエリアもあります。つまるところ、賃貸料を優先して考えることが重要となります。

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以上が、収入となります。収入のほとんどが賃貸料となりますので、きちんとマーケット調査、物件調査をしたうえで想定の収入計算を行い、リスクが高いと感じた場合においては、収入の安定性を担保するためサブリース契約を検討されたほうがいいでしょう。

  

次は、経費となります。

  1.  
  2. 4・不動産業者に対する手数料/月

 

もし、不動産業者に不動産管理を委託する場合、月々の管理手数料が掛かります。一方、サブリース契約だと掛かりません。この手数料も任せる管理会社やその契約内容により、手数料は様々です。重要なことは、延滞時をどう考えるのか、ということです。サブリース契約だと、サブリース会社が賃借人となり入居者の延滞状況にかかわらず毎月の収入は保証されます。一方、不動産会社に委託する場合、延滞時の保証を付けるのか、否かがポイントになってまいります。延滞が発生した場合、大きな収入である賃貸料に影を落としますので、安定性を担保したい場合は、延滞保証を付けられたほうが無難と思われます。但し、管理手数料が高くなりますのでご注意ください※相場は4〜5%。他には、保証会社(保証会社が連帯保証人に代わり、賃貸人に賃貸料を保証するもの)といったものを利用する方法があります。ただ、法律的には、最終的に悪質な入居者を強制退去させたい場合、訴訟が必要です。不動産所有者が訴訟するのか、それとも不動産会社が行う契約であるのかもしっかり確認したいところです。サブリース契約の場合、入居者の賃貸人はサブリース会社になりますので、全責任をサブリース会社が負います。不動産所有者が多忙な場合は、最悪のことまで考えてサブリース契約を選択されてもいいかもしれません。

  1.  
  2. 5・仲介手数料/契約時

  

ZU12(1).jpg2で説明をしたとおりです。たださらなる追加コストには気をつけたいところです。空室期間が長期化しやすい物件は、委託する不動産会社から入居促進を目的として入居者を紹介してくれた不動産会社にも追加で手数料を支払うべきと催促されます。この場合、1の説明のとおりきちんとマーケットを調査することが重要ですが、それでも入居促進の為に支払うべきと判断された場合、契約時の収支が大きくマイナスになります。こうなると、サブリース契約を一考されたほうがいいでしょう。

 

  

こからは、通常賃貸、サブリース契約のどちらでも必要となってくる経費です。

  1.  
  2. 6・修繕費

   

修繕費には、室内の設備・入退去時の原状回復工事・共用部の修繕工事(分譲マンションの場合、管理組合が対応します)があります。特に、設備と共用部の修繕工事については不動産取得前にきちんと工事履歴を確認することが重要です。古い場合は要注意。購入したあとに次々故障が発生し、多額な修繕費用が発生する可能性もあります。また、入退去時の原状回復工事などは、不動産投資において必然的に発生する費用となりますので、もし不動産会社に委託される、サブリース契約を選択される場合には、前もって委託する会社の工事単価の確認をすることをオススメします。

 

  1.  
  2. 7・管理費・積立金

 

 管理費・積立金は、分譲マンションに掛かってきます。ただ、それ以外でも管理組合が存在しないだけで不動産所有者の責任で当然に掛かってくる物件維持管理費用なので、充分に考えられたほうがいいでしょう。この費用は、投資用物件の販売図面では表面利回りに参入されず忘れられがちになりますが、結構な割合を占める経費です。まずは、購入検討時に投資対象としてその経費が妥当な金額かよく検討(比較的大型マンションは、管理費が低い傾向にあります。)しましょう。また、積立金はマンションでどの程度積み立てられているのか、前回の大規模修繕はいつ為されているのかを確認しましょう。ここで積立額残高が軟弱だと、購入した途端に管理組合から大規模修繕による一時拠出金を求められるなんてケースもあります。一棟物件の場合、管理会社が入っているケースとそうではないケースがあります。この場合、せっかくなので改めて費用を洗い出すといいでしょう。戸建の場合は、不動産所有者で積み立てておくことが無難です。ただ、物件で賃貸料収入が同じである場合、少しでも経費が安いほうが投資効率はいいでしょう。例えば、エレベーター(保守メンテ)やゴミ庫(清掃頻度)、給水や排水の設備を確認しましょう。設備や構造がシンプルな物件のほうがコストは安くすみます。

  

  1.  
  2. 8・火災・地震保険料
  3.  

 

火災保険は、不動産所有者が自分の責任で抑えなければいけないリスクです。その保険金額は、時価相当額程度が無難でしょう。さらに、火災保険を安くしようと思ったら、マンション構造や耐火構造などでも変わります、また保険会社を相見積りすること、そしてきちんとプランを必要項目に抑えてスリム化させるとより安く契約できます。尚、地震保険については、結構コストが掛かりますので、エリアや構造などを踏まえて選択する方がいいと思われます。

 

  1.  
  2. 9・ 固定資産税・都市計画税
  3.  

 

 

物件の構造や設備により変わってきます。そして、エリアや市区町村によっても異なってきます。また、耐用年数の関係で木造だと、築年も大きな影響を与えるでしょう。なかなか一概にどの物件がおトクとはいえないものではありますので、重要なことは検討している物件の前年度の固定資産税を確認したうえできちんと実質収益、利回りを算出することです。

 

以上、簡単ではありますが収支のご説明となります。収入において重要なことは、収入の安定性をある程度保持しつつ、目標とする投資効率を確保する方策を選択すること、経費において重要なことは、質を落とさずコストを抑制できる会社と取引すること、あとはきちんと上記部分を事前調査し、物件保有前に突発的費用の懸念を払拭することが重要となります。

 

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また、当社では、サブリース契約の概要から注意点、そしてメリット・デメリットをまとめた『サブリース ガイドブック』をお客様に無料進呈しております。その他、サブリースのことだけではなく、現在賃貸運営や不動産投資でお困りの方には、随時相談を受付しております。もし、些細なことでも構いませんのでお困りのことがあれば、お気軽に下記メールアドレスまでお問合せください。皆様の不動産投資や賃貸管理が成功し、個人投資家でこの業界が更に活性化することを当社は願っております。

 株式会社リビング・エージェント

阪谷 泰之

 

 

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MAIL:info@living-agent.co.jp

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