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【回答】 サブリースのメリットの裏に潜む「10」の注意事項とリスク に対する当社の準備と対策  

 

お客様より、2015/03/01のコラム「サブリースのメリットの裏に潜む「10」の注意事項とリスク」に対し、不安を煽るだけではなく、当社がそのリスクや注意事項に対し、どのように対策や準備を講じているのかといったご指摘を頂きました。折角のご指摘なので、本件における回答をホームページ上でオープンにさせて頂きます。

その他のお客様につきましても、ホームページ上に公開されているコラム「サブリースのメリットの裏に潜む「10」の注意事項とリスク」と対比しながら、当該回答をお読み頂ければ幸いです。

 

前回のコラム: http://www.living-agent.co.jp/report_owner/150301/

  

〜 投資効果は充分??低収入のデメリット 〜

不動産は、立地や築年数、設備に応じて商品価値や空室リスクの大小が様々です。当然、サブリースしないほうが投資家収益がいい物件も数多くありますので、当社と致しましては、まずその不動産の資産価値を適正に査定すること、その上で無理にサブリースはオススメしないこととしております。さらには、空室リスクの取り方について、契約形態を数種ご用意致しました。http://la-sublease.com/ (2015/5/1よりスタート)

極力、所有者様の投資目的に合わせた契約形態を構成できるよう日々改善してまいります。

 

 〜 それってサブリース??賃料免責期間のカラクリ 〜 

当社の賃料免責期間は、原則契約始期のみ頂戴しております。また、その期間も他社と比べて比較的短めのものになっておりなるべく所有者様の収支を増やせるよう努力をしております。これは、当社がリーシング(入居者様への客付営業)に力を入れており、その収益をしっかり所有者様に少しでも還元しようと努力を継続しているためです。(2015/3/31時点 入居率約96.5%) 

 

〜 離れられない‼サブリース契約を解約できないデメリット 〜

当社が設定するサブリース契約の解約違約は賃料の6ヶ月分です。これは、互いの権利を一方的に反故できないよう、また反故したとしても契約相手先もある程度の経済的メリットがもたらされるよう設定しております。加えて、所有者様が、○年後は落ち着くので自分で管理したいといった希望も予めヒアリングするようにして、契約期間に少しでもストレスを排除できるよう心掛けております。

 

 〜 断れない‼不動産業者からの工事請求によるデメリット 〜

当社にいても、他社同様、空室期間の賃料を保証する以上、内装基準と仕上りスピードが設定されております。また、自社対応とさせて頂き、都度所有者様にその金額をご負担頂いております。ただ、あまりに経済的負担を掛けると、所有者様の投資効果が落ち込むため、自社で内装部門を設けて極力安価で所有者様にご依頼するよう心掛けております。例)クロス㎡単価/800円など 

  

 〜 所有者に隠される情報‼入居者の質の悪化と賃料下落のリスク 〜

当社は、日々賃料を保証することだけではなく、その資産を管理する意識で業務に精励しております。当然、管理業務を行う以上、日々トラブルや失敗は0ではありませんが、隠しだては行わず、情報公開を積極的に行っております。ご要望者には、都度郵送で必要な情報を送るようにしておりますので、ご希望の場合は何なりとお申し付けください。

 

 〜 入居率最優先‼物件の管理状況がどんどん劣化するリスク 〜

当社も当然高い入居率が、所有者への高い保証率を実現できると日々常日頃意識しておりますので、会社として数字を追うことはあります。但し、管理業務は思ったより手間です。これを疎かにすると気付いたときにはその仕事が膨大に膨れ上がり、業務がパンクに至ることはプロとして充分に認識しておりますので、管理面を疎かにすることはありません。

 

 〜 家賃減額請求リスク 〜

当社はまだ創業してから一度も不動産所有者にサブリース賃料の減額を要求したことはありません。常から資産価値を維持、向上することを目的に仕事に取り組んでいますので、もし、賃料的に厳しいことがあれば、他の方法を所有者様と模索するように致しております。

 

 〜 もう用無し??不動産業者からの中途解約リスク 〜

上記と同じく、当社は、入居者が入らないといった理由でサブリース契約の終了を要求したことはありません。他社がつけられない物件をどのように解決していくかも、これからの一つの当社の方向性と考えております。今後もリスクをきちんと換算しつつ積極的に難しい物件のチャレンジは続けていきたいと考えております。

 

 〜 それっていいの??不動産業者による敷金運用リスク 〜

当社は、賃貸管理業者登録を行っております。賃貸住宅管理業者 国土交通大臣(1)第3486号。その中で、当社の財産とそのほかの財産を分別管理するよう定められております。また、その旨を不動産所有者様ならびに入居者様へ説明するよう義務付けられており、きちんと履行をさせて頂いております。

 

 〜 この先どうしよう??不動産業者の破たんリスク 〜

なかなか倒産しませんとお約束することは難しいと思います(倒産したときにはすでに遅いということもあります。)が、まず当社は、①毎期きちんと利益を出していること ②賃貸を専門としているので自己資本に対し大きな投資額を必要としていないこと ③借入金等が比較的少なく早急な倒産要因が少ないこと ④毎期本業である事業が成長を継続していること、以上からそこまで急な倒産に発展する要因は少ないと考えております。

但し、お客様におかれましても、当社を注視して頂き、これからもますますご指導ご鞭撻、ご指摘を頂ければより当社の経営体制が強固になると思われます。ぜひ叱咤激励のほどよろしくお願いします。

 

 以上となります。なかなか全てのご説明がお客様のご質問に対し、網羅できているか不安な点もありますが、現在の当社の準備や対策、状況に少しでもご理解を深めて頂ければ幸いです。当社はこれからも賃貸不動産を専門に貪欲にチャレンジを続けていきたいと考えております。引き続き、ご愛顧のほどよろしくお願い申し上げます。

 

 株式会社リビング・エージェント

阪谷 泰之

 

 

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MAIL:info@living-agent.co.jp

↓ホームページ↓

http://www.living-agent.co.jp/

http://la-sublease.com/

 

 

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