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【コラム】 『 サブリース経営をされている方へ 』  

  

サブリース経営で最大のメリットは当事者リスクの回避です。当事者リスクとは、賃貸人が引き受けるリスクのことです。

例えば、室内のエアコンが動かないので修理してほしい・隣の人がうるさくて夜眠れないのでなんとかしてほしい等、他にも多数あります。

このような入居者に対する契約当事者を不動産会社が引き受けることにより、入居者とのトラブルやクレーム、時には発展して訴訟に至るなど精神的、時間的ストレスが排除されます。

今回は、私の体験談を踏まえ具体的事例をご紹介したいと思います。zu7.jpg

 

【事例】 ゴミ投函・落書クレーム             

オートロック物件ではなく外部からの侵入も容易であり、誰の仕業なのか当初は全く分からなかった。      

8月以降、悪戯が頻繁に行われるようになり、入居者の仕業ではとの疑念が       

その後、エスカレートし悪戯の域を超え、警察の協力もあり現行犯で現場を抑える。      

最終的にAさんは退去し、問題は解決したが、クレームに要した時間は約4か月もかかった。      ZU8.jpg

  

●200X年5月初旬

B法人は会社の休憩所として503号室を使用しており、夜間寝泊りはしていない。

今日の朝、部屋に来たらドアポストから室内に家庭ごみが投函されていたとの連絡が入る。

⇒他の部屋にヒアリング、他の部屋では同様の被害なし、また目撃者もなし。

⇒B法人へは、上記報告し、物件の巡回を強化する旨報告。

⇒物件清掃員が毎朝確認、夕方、物件巡回を実施。

⇒その後、月に1回程度ゴミ投函有。B法人もその間我慢していた。

●2005年8月下旬

お盆明けから、ほぼ毎日のように、部屋のドアポストからゴミや卵を投函させている。なんとかしてほしいとの連絡が入る。

⇒近隣の警察に相談し、警察でも巡回するとのこと。

⇒物件清掃員が毎朝確認、夕方、物件巡回を実施。

⇒5F廊下にダミーカメラを設置。

●2005年9月初旬

その後、ごみの投函は収まらず、ドアに落書きまでされる。

⇒毎日朝夕確認し、ダミーカメラを設置したにもかかわらず、悪戯はエスカレートしている。同じ階の入居者が怪しい?

⇒悪戯のあった日時と、他の入居者の在宅を確認したところ、502号室のAさんが怪しい?

●2005年9月中旬

警察に再度相談、502号の入居者が怪しいので明日、隣の501号室にて張り込むので、警察も協力してほしい旨申入れ。

⇒翌日、夜7時より、私と警官1人が空室の501号室にて現地張り込み開始。501号室は空室の為、エアコンをつけるとAさんに気付かれる危険があり汗だくになりながら何事もなく1時間が経過。

夜8時頃、警官が屋上へ上がり張り込み開始。何事もなく2時間が経過し、今日は何も起こらないのかとあきらめかけたその時、502号のAさんが503号室のドアに落書きしているところを屋上で張込んでいた警官が目撃しAさんを取り押さえる。警官が無線で通報、数分後パトカー数台が現場に到着し、Aさんは近隣の警察署に連行される。今までの経緯等調書を取るので、私も警察署に同行し、解放されたのは、深夜2時過ぎ。

⇒当日、保証人へ連絡し事情を説明。数日後、保証人立ち合いの上室内明け渡しが完了した。zu9.jpg

以上、今回の事例の場合は、問題を起こした人が退去し解決しましたが、解決するために要した時間と労力は計り知れないものがあります。

仮に、問題を起こした人を特定できずにもっと長引くと、被害を受けている入居者から新たなクレームが発生することもあります。

また、被害を受けている入居者が我慢できず退去し、空室が増えることも考えられます。

所有者の方が直接管理をするのも良いと思いますが、今回のようなクレームが発生した場合は、相当な時間と労力が必要となることをあらかじめ覚悟しておく必要があります。

賃貸経営を行う上で大切なことは、良きパートナー(不動産会社)と連携して運営することをお勧めいたします。

 

 

以上、今回の事例の場合は、問題を起こした人が退去し解決しましたが、解決するために要した時間と労力は計り知れないものがあります。

仮に、問題を起こした人を特定できずにもっと長引くと、被害を受けている入居者から新たなクレームが発生することもあります。

また、被害を受けている入居者が我慢できず退去し、空室が増えることも考えられます。

所有者の方が直接管理をするのも良いと思いますが、今回のようなクレームが発生した場合は、相当な時間と労力が必要となることをあらかじめ覚悟しておく必要があります。

賃貸経営を行う上で大切なことは、良きパートナー(不動産会社)と連携して運営することをお勧めいたします。

 

 

 株式会社リビング・エージェント

西原 和芳

 

株式会社リビング・エージェントより

サブリース契約を検討されるお客様へ 「サブリースガイド コラム」を運営中。

ぜひご検討の材料にお使いください。

http://la-sublease.com/column/

 

 

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