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【コラム】 『 サブリースの有効的な活用方法 』  

  

賃貸不動産を運営する形態としまして、「サブリース」という言葉はご存知でしょうか?

簡単に言いますと、「不動産会社がオーナー様の物件をお借りして転貸をする」という事になりまして、オーナー様においてはその不動産会社が借りていますので

メリットとしまして・・・

①空室リスクが無くなる。

②延滞リスクが無くなる。(但し、サブリース会社の経営状態によってはそこが延滞する可能性は残ります。)

③入居者様との対応の手間がなくなる。

その他にもありますが、主にそのようなところでしょうか。

 

もちろん、メリットばかりではなく、デメリットもございまして、

①受け取る賃料が実際の賃料に対して80~90%程度になってしまう。

②礼金・更新料収入がなくなる。

  (但し、最近の状況ですと取れないケースも増えておりますので、一概にデメリットとも言い切れません。)

となります。

 

もしオーナー様がご所有、または購入予定の物件が人気の場所に有り、築年数も新しく、空室になる事が少ないような物件の場合、収入が減るようなサブリースは不要かと感じられます。

しかし全ての人にとってそうなのでしょうか?

 

以下のようなケースにおいてのサブリースの有効活用を考えてみたいと思います。

  

 

 

〜 Case1 サラリーマンオーナーの場合 〜

  

サブリースでなければ高収入を望めるわけですが、思っている以上に賃貸管理には手間が掛かります。家賃の入金の確認、未払いであれば督促、設備故障の連絡・手配、近隣クレーム。空室になれば内装工事の手配、入居者の募集・審査・契約。 etc...

 

不動産会社と管理契約をすれば、上記の大部分はカバーできますが、それでもその不動産会社からの連絡に対応しなくてはなりません。

そして最大のポイントは、空室の際に進捗が気になってしまうという点です。

投資用の不動産をお持ちという事は、それなりの社会的地位についておられたり、本業が忙しい方も多いと思います。

そんな中で時間的なロスや精神的ストレスを抱えるというのは良いわけがありません。

本業があっての投資になりますので、投資用不動産の為に労力を掛けて本業が疎かになってしまっては本末転倒です。

多少の減額に拘るよりも、あくまで副業と割り切ってサブリース会社に任せてしまい、本業で成果を出す方が、最終的には効率が良いのではないかと考えます。zu4.jpg

 

 

 

  

〜 Case2 転勤の場合 〜

 

「住宅ローンを組んだら転勤が決まる」 都市伝説のようで、実際によく聞くお話です。

そうでなくとも、会社によっては定期的に転勤は発生いたします。

転勤という事は現在の居住地から遠くなりますので、折角購入しました住居に住み続けるわけにはいきません。

そうなった場合の選択肢として

第一に単身赴任をする。という選択肢がありますが、奥様が心配になったり、お子様がいらっしゃれば尚更一緒にいたいもの。できれば避けたいところです。

 

そうなると『売却する』または『賃貸に出す』といったところになるかと思いますが、

売却する選択肢を選ばれる方、折角購入して思い入れのある家を今売ってしまってよろしいのでしょうか?

新築で購入している方は価格動向によっては売却しても残債だけが残ってしまったりしませんか?

不動産は全てが一点物。同じ物件はまず手に入らないですし、今後同様の物件が開発されるとは限りません。手放して後悔はしないですか?

 

あるいは転勤先での任期が比較的長いのでそちらでまた家を買おうという方、住宅ローンは不可能ではないですが、融資条件のハードルが高くなり、相応の収入がなければ厳しいでしょう。

そのような場合は、賃貸に出すことが融資の条件になったり、時にはサブリース契約を条件とされる場合もあります。

逆に言うと、サブリース契約を組んでしまえば、比較的容易に融資を受ける事が出来るようになりますので、この場合サブリースは非常に有効です。

 

賃貸に出す場合は、遠方から管理するのは難しいので、不動産会社に任せるにしても、多くの方は住宅ローンを組まれると思いますので、実際に入居になって賃料が入ってこないと転勤先での家賃と住宅ローンの二重支払いとになってしまい、生活が大変になります。

家賃を会社が負担してくれるとしても、住んでいない住居のローンだけ支払うよりは、収入が有る方が良いに決まっています。また、家も生き物と言われるように、使用されない建物はどんどん悪くなってしまいますので、貸しているほうが良い結果にもなりえます。

 

そのような場合はサブリース会社に任せておけば、ローン額を賄えるだけの賃料が毎月入れば問題無いですし、足りなくとも足しになるのであれば負担は軽減されます。

また、転勤先での慣れない新生活の中で、余計な煩わしさに囚われる事もなくなりますので、金銭的にも精神的にも有効だと考えます。

 

賃貸した場合にご注意いただきたいのが、賃貸借契約が成立している状況で、オーナー様が帰任になったり、その他ご自身やご親族でご使用になりたくなった際、強制的に入居者様を解約・退去させることは非常に難しく、貸主からの解約申入れには「正当な事由」があることを要求されます。「正当事由」とは、更新拒絶や解約申入をする賃貸人側に、賃貸借契約を終了させる正当な理由がある、という意味です。

正当な理由として代表的なのが、賃貸人が貸している建物を自分で使う必要がある、という場合です。他に住むところがなくてどうしても貸している建物に住まなければならない場合や、商売の都合でどうしても貸している建物を使いたい、というような場合です。

その他、貸している建物が老朽化して危険なので建て替えをしなければならないというような場合が考えられます。

しかし、「正当事由」は、このような賃貸人側の一方的事情だけで決まるものではありません。賃借人にとって借りている物件は、通常、生活の拠点だったり、営業の拠点だったりします。賃借人には、通常、その場所を借りていなければならない都合があります。

賃貸人側の都合と賃借人側の都合をそれぞれ比較して、どちらがより必要性があるかということで賃貸人側に必要性が認められれば、「正当事由」があるということになります。

現実的にはなかなか成立しない条件ではあります。

その場合、賃借人に立ち退き料を支払うことを条件として、「正当事由」が認められることがあります。または、賃借人に転居費用等の金銭的補償をして退去に合意いただくよう交渉をしていくことになります。

賃貸に出す方で、いづれ使う必要が有る方につきましては、「定期借家制度」を利用する事も方法の一つです。「定期借家契約」は、前述の貸主から解約をしにくい状況に対応するべく、契約期間の満了を以って更新されることなく賃貸借契約が終了する契約になります。(※但し、書面の交付や、契約条件よっては賃貸借が終了する旨の通知をする必要があります。)

 

オーナー様の状況により、最適な方法をご選択する必要がありますので、不動産会社の方にご相談することをお勧め致します。

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〜 Case3 複数物件のローンを組む場会 〜

 

東京オリンピックの開催も決まり、株価も14年以上ぶりの高値を付け、都市部の地価も上昇傾向にあり、この機会に不動産投資を始める方、買い増しをする方もいらっしゃると思います。

多くの方はローンを組まれるかと思いますが、金融機関が融資をしてくれるかは収入と評価額次第になりますのでわかりません。

件数が増えれば融資が下りる可能性は低くなってしまうでしょう。

そんな時に、ご自身が良いと思った物件があった場合に融資が下りない、という状況になったら悔しいですよね?

或いは子供が独立したり老後に住むように最適な物件があって、今購入しておきたいが現在の住宅ローンの残債が有り融資が下りないなんてケースも。 

そんな時にはサブリースを利用してみては如何でしょうか?

Case2でも述べましたように、賃料収入が安定するサブリースであれば、融資を出してくれる可能性が高まります。

価格は常に変動しますし、前述の通り不動産に同じものは存在しないのです。

購入しようと思ったその時を逃したら、同じ条件で購入できることはまず有り得ないのです。

それで後悔をするくらいであれば、是非とも活用してみて下さい。zu6.jpg

これらのケース以外の場合でも、まだまだ活用できる方法は有ると思います。

状況に合わせた最適な方法を検討いただきまして、後悔の無い選択をして下さい。

その検討の一助になりましたら幸いです。

 

 

 株式会社リビング・エージェント

二宮 周平

 

 

株式会社リビング・エージェントより

サブリース契約を検討されるお客様へ 「サブリースガイド コラム」を運営中。

ぜひご検討の材料にお使いください。

http://la-sublease.com/column/

 

これから不動産投資をされる方へ [ただいま『サブリースガイドブック』無料進呈中]

MAIL:info@living-agent.co.jp

↓ホームページ↓

http://www.living-agent.co.jp/

http://la-sublease.com/

 

 

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