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『  サブリースのメリットの裏に潜む「10」の注意事項とリスク 』  

  

サブリース契約とは・・・

「サブリース」という言葉を聞いたことがありますでしょうか。賃貸管理を行う上での、管理方法の類の一つで、簡潔にいうと、借り上げ&又貸しです。所有者から対象となる物件を不動産業者が賃借し、それを入居者へ転貸する仕組みとなります。別称では、一括借り上げや家賃保証などとも呼ばれます。

では、サブリースのメリットとは、何でしょうか??

まずは、不動産業者が物件を一括して借り上げるので、

空室や延滞の心配がなく、毎月安定した収入が手元に入ります。これが第一です。上記以外にも、管理を不動産業者が行うので時間的な手間が掛からず良質な管理が期待できること、確定申告の入居者の記入や収支内訳書の作成の手間がラクになること、収入が確約されるので金融機関からの融資が受けやすくなるなどのメリットもあります。

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ただ、それ以上に魅力的なことが、入居者に対する契約の当事者を不動産業者が引き受けることにあります。これにより入居者とのトラブルやクレーム、また発展して訴訟に至るなど精神的、時間的なストレスが排除されることになります。このように忙しい方には、とても魅力的なサブリース契約ですが、パートナーとなる不動産業者の選択を誤ると、大変なことになります。そこで、次はサブリース契約の裏に潜む注意事項やリスクをピックアップしてまいりますので、皆様のパートナー選定に役立てて頂ければ幸いです。

 

  

 

 

『  サブリースの裏に潜む10の注意事項とリスク 

  

1)投資効果は充分??低収入のデメリット

空室リスクや延滞リスクを不動産業者が見込むということは、それだけ不動産業者が充分に利益を取るということです。また、礼金や更新料などの臨時収入も不動産業者の収入になります。加えて、設定率も要注意です。90%で保証しますと謳っても、その100%が相場より低ければ意味はありません。所有者側の対策としては、自分でも対象不動産の商品価値を充分に吟味することです。空室期間も短い、礼金も取れる、そんな物件は、基本的にサブリース契約にする意味はありません。また、不動産業者も新築当時に利益を出して、あとはあまり深く考えないといった業者もいますので、注意が必要です。最初の新築収益といった甘い蜜だけ不動産業者に吸い上げられて、物件が古くなりうまみが無くなれば、ポイッと返却なんてこともよく聞く話です。

 

2)それってサブリース??賃料免責期間のカラクリ

サブリース契約には、「賃料免責期間」といったものが付き物です。ちなみに「賃料免責期間」とは、不動産業者側が所有者に対し賃料を支払わない期間を設けることです。いわゆるフリーレントにあたり、最初の募集期間として用意されております。当然、その期間、所有者側は無収入となります。これは、契約開始当時に1〜3ヶ月程度設ける不動産業者が多いのですが(金融機関への支払い始期とよく検討しましょう。)、ひどい不動産業者は、空室の都度賃料免責期間を設ける契約もあるようです。これは、本当に所有者側が空室リスクを回避できている契約でしょうか?サブリース契約の性質は、リスクとの検証です。あまりに露骨に不動産業者しか儲かるようにしかできていない契約には注意が必要です。

 

3)離れられない‼サブリース契約を解約できないデメリット

サブリース契約は、原則中途解約が不可になっているケースがほとんどです。これは、不動産業者側の収益上の問題、また物件管理戸数で収益が成立する経営上の問題になります。この場合、個人的な都合で、物件の精算が必要、そのほか今なら高く売れるなどの所有者側の資産処分の自由度が制限されます。さらに、売却価格は、投資物件は殆どが収益還元法により価格算出されますが、通常よりサブリース契約のほうが、物件売却価格が低くなるといったデメリットも発生します。将来にわたり所有者側に自由度を持たせたい場合は、サブリース契約期間を短めに設定する、また必ずと言っていいほど違約金設定が設けられていますが、あまりに法外(中には○年分なんてことも‼)な違約金はきっぱりと断りましょう。zu2.jpg

4)断れない‼不動産業者からの工事請求によるデメリット

賃貸物件の管理運営は、設備故障や入居者退去後の原状回復費用など、臨時的に必要経費、設備投資が必ず発生します。殆どのサブリース契約の場合、この経費は所有者側負担となり、さらに、不動産業者側の都合(空室期間が収益を逼迫するため)で、修繕箇所と価格を定められることが殆どです。中には、不動産業者が賃貸料収入を増加させようとして、物件のバリューアップまで含む工事内容を請求してくることがありますので、よく確認する必要があります。加えて、不動産業者の大半は、ここでも十分に利益を見込んでいます。所有者が馴染みの工務店などに直接発注するより1.5倍ほど高くなるケースがありますので、サブリース契約時に工事の単価も確認する必要があるでしょう。互いの利益が相反しますので、よくトラブルになる箇所です。

 

5)所有者に隠される情報‼入居者の質の悪化と賃料下落のリスク

サブリース契約において、所有者側の賃借人は不動産業者となります。結果、所有者側には、物件に実際、誰が居住していて、いくらで借りているのか見えないようになっています。不動産業者は、賃借料を保証している以上、どうしても入居率最優先で運営してしまいがちです。蓋を開けると、外国籍のタコ部屋状態や無職の方々などが多く入居し、一般の顧客が離れていく、すると賃借料も下がっていくケースがあります。こうなると、物件の資産価値はガタ落ちです。所有者側は、定期的に実際の入居者のパーソナル情報と賃借料を、不動産業者へ確認するようにしましょう。ここで情報開示を拒む不動産業者は要注意です。そこには必ずと言っていいほど見せたくない隠しごとが発生しております。

6)入居率最優先‼物件の管理状況がどんどん劣化するリスク

このケースは、築年数が古くなった物件や商品価値の低い物件によく散見されます。この場合、不動産業者の物件に対する基準は、収益をある程度諦め、とりあえず賃借料より入居率を重視します。そうなると、物件のメンテナンスや管理は、二の次となり、物件がどんどん傷むのはもちろん、敷地は雑草やゴミだらけとなっていきます。最終的に、物件は所有者側へ返され、建物老朽化に対する未対策のツケは、所有者側が持つことになります。こうならない為にも、所有者側は、定期的に物件の現地確認をしておく必要があり、そして積極的に不動産業者へ小修繕の打合せや長期修繕計画の策定を促すべきです。なぜなら、物件に対する最終責任は、所有者側だからです。zu3.jpg

7)最初の話はどこへ??家賃減額請求リスク

これは、サブリース契約が訴訟へ発展する代表例と言っていいでしょう。これは、相手が大手企業でも関係ありません。※実際に訴訟へ発展しています。さらにサブリース契約が普通賃貸借契約である以上、条文上でサブリース保証賃料の見直しがないと記載があっても関係ありません。なぜなら、借地借家法32条で賃料減額請求が認められているからです。このリスクは、避けられません。所有者側は、建築計画時点から賃料の減額リスクを踏まえて借入金の支払い計画や長期修繕計画を組んで、余裕をもった賃貸運営計画を策定して下さい。営業マンのいい話に乗せられて、言われるがままローンを組むことは危険です。うまくいくのは最初だけ、必ず建物は老朽化します。そして、必ずどこかで設備投資が必要になります。最初から準備が必要です。

 

8)もう用無し??不動産業者からの中途解約リスク

ハウスメーカーさんやゼネコンさんなどの、サブリース契約には、よく25年や30年などの長期に渡る保証(サブリース契約)を謳い文句にしている広告をよく見かけます。ただこれも賃料と同じく、民法上で途中解約の権利が不動産業者側に認められおり、大きなトラブルへ発展する代表例でもあります。当然、それ以外のサブリース不動産業者においても契約期間が長期短期にかかわらず同じくです。さらに、サブリース契約を解約後も、不動産業者によっては、いい加減な管理で、充分な入居者情報や契約書類、維持管理の履歴などしっかり引き継がないケースもあるようです。所有者側においては、重ね重ねになりますが、定期的に情報を精査し、計画的に物件をメンテナンスし、いつでも自分自身が準備を備えておくことが肝要です。

 

9)それっていいの??不動産業者による敷金運用リスク

サブリース契約の場合、不動産業者は賃借人から直接に敷金の預託を受けます。これは、不動産業者にしてみれば運用できる余裕をもったお金です。企業とは、営利団体でありお金を必要に応じて投資しリターンを受けることで成立しているので、当然ながらこの敷金においても、一定の範囲内で運用している不動産業者もいるでしょう。この場合、企業運営が傾きサブリース契約が終了したときにはすでに遅く、のらりくらりと敷金の引き渡しを遅らせる場合が殆どです。この対策としては、完全ではありませんが一つの基準として、賃貸住宅管理業者の登録を受けている企業が望ましいと思われます。この許認可は、敷金など他人の財産と自社の財産を分別するほか、契約時にその説明を行うなど、さまざまなルールが課せられています。当然、不正行為などがあると、指導や勧告がありその企業は開示されることもありますので、そういった不動産業者は要注意です。

 

10)この先どうしよう??不動産業者の破たんリスク

サブリース契約で、不動産業者が破たんしたらどうなるでしょうか。まず、入居者に対する敷金返金義務が所有者側に残り、さらに入居者と連絡もとれない、そして管理状況もほとんど分からず、結果的に、かなりの手間とコストを要したケースが多いようです。やはり、不動産業者の与信は大切です。では、与信とは、売上や規模でしょうか、そういうことではありません。実は、最も多い倒産事由がサブリース事業の問題ではなく、(住宅の需要自体は、人口減少の一方で世帯数は横ばいなので、結構固い商売です。)本業が立ち行かなくなるケースです。この本業とは、開発不動産の販売不振や過剰在庫(※デベロッパー)、また建設受注不振(※ゼネコン)などです。自己資本と比較して多額の資金を必要とする業態には特に注意が必要です。所有者側は、決算書を確認(特にバランスシート※借入など)する、本業の魅力を確認するなどして、きちんと自分の目で企業調査を行いましょう。

 

 

 

以上となります。サブリース契約は、確かにお忙しい方には最適な契約形態で、不動産投資初心者でも安心して運用できる方法でしょう。ただ、上記のとおり押さえておかなければいけない点がいくつかあります。そして、最終的に責任が発生するのは所有者自身です。必ず必要なことは遠慮せず、そして手間を惜しまずしっかりとご自身で確認をするようにしましょう。

また、当社では、サブリース契約の概要から注意点、そしてメリット・デメリットをまとめた『サブリース ガイドブック』をお客様に無料進呈しております。その他、サブリースのことだけではなく、現在賃貸運営や不動産投資でお困りの方には、随時相談を受付しております。もし、些細なことでも構いませんのでお困りのことがあれば、お気軽に下記メールアドレスまでお問合せください。皆様の不動産投資や賃貸管理が成功し、個人投資家でこの業界が更に活性化することを当社は願っております。

 

 株式会社リビング・エージェント

代表取締役 阪谷泰之

 

 

株式会社リビング・エージェントより

サブリース契約を検討されるお客様へ 「サブリースガイド コラム」を運営中。

ぜひご検討の材料にお使いください。

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