TOP > 特集記事 > 投資用不動産の選定

 

〈 投資用不動産の選定 〉  

増税前の平成25年度は不動産市場が活況でしたが、消費税率の引き上げ後はどのように変化しているのでしょうか?

様々な団体や会社のアンケートや統計によると、増税後の平成26年度も7割程度の方は『買い時』と答えているようで、前年度と同程度の高水準で推移しているようです。

主な理由としましては、

①   住宅ローンの金利が低水準(消費税率引き上げ後の対策【住宅ローン減税等】が充実)

②   物件価値が上がると思われる

③   消費税率の引き上げ(8%⇒10%)が予定されている

といった点が挙がっております。

②に関しましては、『アベノミクス効果』や『東京オリンピック効果』、その他にも「成田空港と羽田空港との『都心直結線』計画」、『リニア中央新幹線の整備』といった要因で、主に臨海エリアや沿線地域に大きな影響がありそうです。0501-1.jpg

  

そんな状況の中、投資用としての不動産も活況のようで、これからお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか?

投資用不動産の場合、購入検討する一つの目安として『利回り』を意識していらっしゃると思います。

投資用不動産の検索サイトを見ますと、『表面(想定)利回り15%!!』といった、景気の良い言葉が踊っていたりしますが、利回りが高ければそれで良いのか?不動産屋の言葉を真に受けて良いのか?

 

投資用不動産であれば、賃貸をすることが大前提になってきます。

そこで今回の本題『投資用不動産の選定』を、賃貸の目線から追ってみたいと思います。

 

前述したとおり、投資用不動産ですと、『利回り』というのが非常に重要な指標になると思います。

当然にご存知の方も多いでしょうが、

年間の賃料÷購入価格=利回り

というのが一般的で、「表面利回り」や「グロス利回り」などと呼ばれており、

この表面利回りが10%の物件の方が、8%の物件よりもお買い得というわけです。

しかし、広告に載っているこの「表面(想定)利回り」、そのまま鵜呑みにしていいのでしょうか?

まずご注意いただきたいのが、本当にその年間賃料は正しいものなのか?

敢えて(想定)としておりますが、現時点で入居しておらず、募集中の賃料を以て計算をしております。その募集賃料で本当に入居者は決まるのか?中には眉唾物の賃料設定がされておりますのでご注意下さい。

 

次に、入居中のケースであっても、周辺相場と乖離しているような賃料で成約しているような場合がございます。

例えば、新築当時に賃貸契約をして、そのまま住み続けているような場合、恐らく一番賃料の高い状態になると思われ、それから築年数が経過していればいるほど、退去した後の募集賃料との乖離が大きくなります。

その場合の利回りはどうなるか?当然に下がってしまいます。0501-2.jpg

 

中には、新築時ではなくても相場賃料よりだいぶ高い賃料で入居しているようなケースもあります。この場合、契約時の条件(礼金やフリーレント、家電を設置したりプレゼントしたり)を良くして、無理やり高くしていることなんかもございます。そうなるとやはり今の入居者が退去したら家賃が下がる、または契約時に少なくない出費をしないといけなくなってしまいます。

あとは、投資用物件だと自身で使うわけでもないし、設備や内装、一棟の建物であれば外壁や屋上、共用部といった部分を気にされず、見たり調べたりしない方もいらっしゃるようですが、やはり高額の買い物です。必ず見るか調べるべきだと考えます。

設備や内装は今後の賃料動向にも影響を及ぼしますし、共用部、特に外壁や屋上などは補修となると高額の費用が掛かってきますし、やはり入居率や賃料にも影響を及ぼします。

 

安くて高利回りの物件だからと勧められて、他は気にせず購入してみたところ、設備が古くて次の入居者が決まらない。改修工事に高額な費用がかかってしまう。

というような場合や、

共用部管理が為されておらず、見た目もボロボロ、屋上や外壁から水漏れが発生、なんてことになったら相当な出費となってしまいます。

購入直後であれば費用を捻出できず、貸し出すことが出来なくなってしまうようなことも考えられます。

そうなるともう投資どころではなく、負債でしかありません。0501-3.jpg

 

そういった事にならないよう、事前に賃料相場を調べたり物件の調査を行うことをお勧め致します。

また、投資用不動産初心者の方や、先行き不安な方にはサブリースシステムを活用することも一つの方法です。

家賃を保証してくれるサブリースであれば、手取り額は減ってしまうかもしれませんが、空室リスクは回避でき、安定した収入を見込めます。

ローンの支払いを心配することなく、精神的にも安定します。

また煩わしい契約や管理業務も必要なく、時間に制限のあるサラリーマンオーナー様にはうってつけです。

 

当社でもサブリースを行っておりますが、当社のオーナー様が他の物件を購入するときにはご相談を受けたりします。

オーナー様が検討中の物件を賃料査定差し上げ、現地調査を行い、今後の長期的な目線でどの物件を購入すべきか、といったところをアドバイスさせていただいております。0501-4.jpg

当社では査定賃料と共にサブリース賃料(保証賃料)を提示しておりますので、無責任な数字はお出ししません。

また、当社では自社でリフォーム・管理会社もございますので、工事目線でのご提案や物件の総合的な管理も行えます。

 

投資用不動産をご検討の方に少しでもお力になれれば幸いです。

どうぞお気軽にご相談下さい。

 

一覧へ

17/02/25 17年1月度 新規住宅管理物件 受託の件
2017年1月度に当社に受託された管理物件のご紹介です。
17/02/15 ビズサークル 川口オフィス オープンの件
2017年2月に埼玉県初となる川口オフィスがオープンいたします。
bottom

お気軽にご連絡ください。03-5789-3323 営業時間 9:00〜20:00

お問い合わせフォーム

PAGETOP