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賃貸 空室率改善の兆しと2極化の兆候

 

(空室率の改善)

平成25年4月末時点東京都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)において、オフィス平均空室率が前月比0.02ポイント改善の8.54%と2ヶ月連続の改善を見せました。アベノミクス効果もあり、賃貸も徐々に動き出し始めているようです。但し、日本の中心である都心5区で8.54%も空室があること、そのほかのエリアについては軒並み10%近くの空室率、仙台、大阪、名古屋、福岡エリアに関しては、10%を超える空室率となっていることから、活況と呼ぶにはまだまだ先が長いようです。さらに住宅の空室率については、平成20年時点で全国平均23.22%、東京都においても16.90%とかなり高い水準となっております。

 

 (2極化の兆候)

では、アベノミクス効果でこの空室率に大きな改善が見られるでしょうか。しかしながら、現在、住居、オフィスともに活発に動いているのは、立地、利便性、耐震性に優れた物件であり、反対に立地や利便性に難がありまた旧耐震構造の物件は苦戦をするといった兆候が顕れております。今後においても、住宅においては世帯数が伸び悩み、国立社会保障・人口問題研究所による日本の世帯数の将来推計によると2020年を境に減少の一途を辿ることが予想されております。また、総務省統計局のデータによると平成8年をピークに法人数は減少を続けております。このような背景を考えると、飛躍的な経済環境、人口構造等の変化が起こらない限り、大きな改善を見ることは困難であることが推測されます。

 

 (外部からの需要の掘り起こし)  

このように日本の人口・法人数の状態が頭打ちの状況で、まず考えられる外からの需要、要は外国人であり、外資関連企業になります。このような背景から昔は外国人留学生にとって審査面から障壁の高かった一般の賃貸住宅ですが、年々住宅の賃料が下落、空室が多くなってきた為、入居に関する条件が緩和されてきております。このような借り手、貸し手である双方の需要を背景に日本の大手不動産会社と保証会社が提携して、中国で来日前に賃貸の希望の受付を行うサービスも出てまいりました。アベノミクス効果ばかりに期待するだけではなく、積極的に外の需要を取り込む努力が必要であることを感じさせられます。

 

(賃貸に統計を活用する)

このような空室率の状況のなか、新築の住宅やオフィスは、量の大小はあれども毎年供給が続いていることから、賃貸における2極化の現象は、法人数や世帯数の飛躍的な増加がなければ殆ど解消するに困難な数値となっております。

では、これから不動産投資を行う方においてどこのエリアに投資すればいいのか、本当に投資すべきなのかなど、なかなか判断が付きにくいと思われます。その判断を行うにあたり、いろいろな基準があるかと思われますが、長期で不動産投資を考えた場合の一つの指標をご提案致します。

国立社会保障、人口問題研究所の公表で「日本の地域別将来推計人口」というものがあります。これは、市町村ごとに将来の人口を推計したものとなりますので、将来的に人口が増えるもしくは維持できるエリアなのかどうかを判別することに役立ちます。

例えば2040年を一つの基準とすると

①東京都 中央区、港区、江東区が増加傾向にあり、葛飾区、足立区など都心から離れたエリアは大幅に人口を落とします。

②神奈川県 横浜市都筑区、川崎市高津区、麻生区が増加傾向にあり、横須賀市、小田原市は大幅に人口を落とします。

③埼玉県 戸田市、和光市、吉川市が増加傾向にあり、蕨市、三郷市は大幅に人口を落とします。

④千葉県 千葉市中央区、緑区、成田市が増加傾向にあり、千葉市花見川区、君津市、我孫子市は大幅に人口を落とします。

(※主な市町村を列挙しておりますので、その他の同県他エリアでも大きな増減はあります。ご理解ください。)

これ以外にも官公庁、市町村には面白い統計がたくさんあります。ぜひ、投資やビジネスの一考として役立て、自分なりの理論やノウハウを見つけることができれば、不動産投資ももっと楽しめるものになるかと思います。

 

 

 

 
 

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