TOP > 特集記事 > オフィス不動産市場のこれからをちょっとだけ考える。

 

[ アベノミクス効果による不動産市場の拡大 ]

自由民主党による安部政権が誕生してから3ヶ月あまり、アベノミクス効果への期待と高揚感で今年に入り株価と円相場の動きが活発化、そして、次は日銀総裁の交代により大きな金融緩和が動き出す予定となっており、景気の復調はこれからも続くことが予想されています。この経済の大きな動きは、オフィス不動産市場にどのような影響を与えていくのでしょうか。注目される不動産投資信託(REIT)市場では、今年に入ってから物件取得・拡大の動きが見られ、実際にソニーシティ大崎、晴海フロント、クロスガーデン川崎、池袋イーストなど大型物件取得のニュースが次々と伝えられています。上場REITの市場規模を表す時価総額では、今年3月に7兆円まで迫る勢いとなっております。リーマンショック後の08年10月時が、2兆円強であったことから比較しても急拡大といえるでしょう。アメリカのREIT市場の時価総額が50兆円を超えていることを考えると、是非とも日本のREIT市場には、引き続き不動産業界の流通を牽引して頂き、これからも成長を続けて頂きたく、また大いにその可能性があると考えられます。

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 [ 2013年のオフィスビル供給 ]
 
景気の拡大が続く今後のオフィス不動産市場への動向や予測としては、2013年の大規模オフィスビルの供給量が、2012年期と比較し67%減と大きく減少する見込みとなっています。これは、景気が回復すればすぐにオフィスビルが竣工するわけではなく(当たり前ですが)、大型オフィスビルの開発には数年を要する為です。2012年期はリーマンショック前の開発ラッシュ時に計画されたものが続々竣工した為、稼働ラッシュとなっています。ということは、リーマンショック後、景気低迷期が続きましたので、今後数年間の供給量は少ないということになりますので、反面、今後竣工する大型オフィスビルには希少価値が付き、安定した人気が得られると考えられます。現に大型オフィスビルや商業施設を集積したエリアや再開発エリアを中心に賃料相場の上昇や空室率の低下などの現象が表れ始めています。今後の注目は、大規模や再開発が進むオフィスビルやエリアになっていくと思われます。

 
 

[ 既存オフィスビルの動向 ]

一方で、築年数が経過した中小規模のオフィスビルはどうでしょうか。多少、賃料の下げ止まり感や空室率の低下が見受けられるようになりましたが、あくまでも一部のエリアに限定されています。依然として多くの地域でかなりの空室が目立っており大幅な賃料減額、賃貸条件の緩和が見受けられます。このような物件は、近隣にオフィスビルがたくさん存在するなか、一等地エリアと比較し多少交通の便が劣ること、また築年数も20年以上経過していること、近隣に類似物件が多数あること、といった要素を備える物件になります。オフィスビルも同じく、需要と供給といった当たり前の概念のなかでテナント集客が為されるので、不利な条件や差別化が難しい物件は苦戦する傾向にあります。このように稼働率に四苦八苦する既存オフィスビルと、今後も渋谷、虎ノ門〜渋谷、中野など再開発が予定されており、機能的で利便性に富んだ再開発エリアが人気を集めることで、オフィスビルの稼働率については二極化が進むことが予想されます。 
 
[ 当社がオフィス市場のなかでできること ]

空室を収益化することに着目したい当社と致しましては、稼働率の低下に苦しむ既存オフィスビルの再収益化をご提案していきたいと考えております。現代は、バブル期の造って売る時代からもはや一転し、ダーゲットに商品を提案する時代へと様変わりしております。要は、ハードよりソフト・コンテンツやサービスの時代なのです。しかしながら、築年数が経過した既存オフィスビルは、多少立地条件の違いはあれども、基本的な仕様は変わらない為、結果として稼働率を上げるためには、他社より1円でも条件を緩和する競争へと入っております。そのような状況が続くと、安定した収益が計算できなくなり不動産の流通を鈍らせることにもなります。現に空室が多いオフィスビルでは、空室リスクを鑑みて売り手が付かなかったり、足元を見られたりといった話をよく聞きます。当社では、そのようなオフィスを対象に、レンタルオフィスといった商品にコンバージョンすることを提案しております。まさにレンタルオフィスは、物件自体を商品とするハード主体から事業形態を商品とするソフト・コンテンツやサービスに商品を転換させる分かりやすい例かと思います。さらに、当社がそのレンタルオフィスを収益保証(サブリース)することで、オフィスビルの収益を安定させるだけではなく、既存オフィスビルの流通性を向上させることにも繋がります。これからのオフィスビルの賃貸業やオフィス事業者は、それがオフィスとして貸し出せる商品なのか、他の道を模索すべきなのかを見極める力も必要になってまいりました。安売り合戦に参戦すること、拍車を掛けることは、自らオフィスビルの賃貸相場を崩すことにも繋がりますので、当社と致しましては、これからも他の道を模索し、新しい試みをしていく会社を目指してまいります。

 

 

 

 

 
 

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