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変わり行く賃貸需要②(2012/8/13)

 

最近はあまり話題に上がらなくなっておりますが、
少子・高齢化、またそれに伴いまして国内人口の減少と、
賃貸需要は確実に減っていく一方。というのが通常の考えです。

 

若年人口が減っており、進学・就職といった転居を伴う人口移動は確実に減っている為、
全体的な推移としては間違ってはいないと思います。

 

しかしながら、一概にそうとも言い切れないのが、

①晩婚化・非婚化を背景に、賃貸住宅に住み続けるケースが増えている。
②マイホーム取得意欲の低下
 これは土地の値段は上がり続けるという土地神話の崩壊により長期ローン、
 またその金利の支払を良しとしない考えが広がり始めている事や、
 長引く不況により給与が増えない事や雇用不安、そもそも非正規雇用の増加により
 ローンを組めない、等々の理由で買わなくてもいい、買う事ができないようになっている。
③子供が独立して、今まで住んでいた家が必要以上に広かったり、維持に手間がかかる為、
 手間の少なく便利な立地のマンションに引っ越す、または地方の長閑な場所に住み替える。

といったような要因があります

③のケースですと、買替、またさらに年を重ねると介護付マンションという形式であったり、
賃貸ですと審査が通り難いという現状から、影響が少ないでしょう。
(逆にそのような需要に応えられる審査基準を設けるのも必要かもしれません)

ですが①と②のケースは確実に賃貸住居が必要になります。
①の層は、比較的にお金にも余裕のある方もおり、自分の仕事や趣味、生活スタイルに合わせて、
転居をするようになります。
②の層ですと、グレードアップや現状に不満がある為に転居をするケースが多いでしょう。

 

今までの賃貸住居は、広く・浅く、誰からも平均点をもらえる物を目指す傾向にありました。
当然、対象とする顧客の絶対数が多ければ成約の可能性は広がりますので、
間違いではないと思います。

しかし、絶対数は減っている中、数多の平均点の物件の中から選んでもらうとなると、
賃料が安い・初期費用が安い、といった勝負になってしまいます。
これではオーナー様は疲弊するばかり。せっかくの資産なのに利益を生み出せなくなってしまいます。

今後は平均点を狙うマクロ的な視点から、特定のターゲットのみを確実に獲得するミクロ的な視点も必要だと考えます。
100人中100人が70点をつけるものより、100人中数人が100点をつけるような。
しかし100点の人は確実に選んでいただける。またその場合は相場より高くとも選ばれる事も。

自分は最近ゴルフを始めまして、ベランダからその先に打つ事が出来るようなお部屋があったらいいな、と思ったりします。
最近はホテルでも実施されておりますが、特定のキャラクターやコンセプトで内装を造り込んであれば、
その趣味・嗜好の人には最高の部屋になることでしょう。

また、現在お住まいの方が住み続ければ問題は無いのですから、そちらに対する気配りも必要です。
前述の通り、設備等のグレードや、その他不満があれば転居理由になりますのでその点の改善や、
あるいは最近はDIYも流行っておりますので、今までタブーだった、賃借人が内装を自由にする許可を与るのもいいと思います。

趣味や価値観が多様化し、平均点の解り難い世の中ですので正解は一つではないと思いますが、
競合物件との差別化を図り、入居者を惹きつける為の工夫、物件価値の維持・向上がますます必要になってくるものと思います。


 

 

 
 

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