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更新料判決(2012/7/15)

 

ちょうど1年前の2011年7月15日、不動産業界がかたずをのんで見守った、最高裁の判決が出ました。所謂マンションやアパートの賃貸契約を更新する際に支払う「更新料」問題です。
 
 
更新料については法律上の規定はなく、約40年前から主に京都や首都圏で慣習化しており、契約件数は全国で100万件以上とみられています。但し、北海道や四国などではほとんど徴収されておらず、地域差があります。

金額も全国的な相場では1カ月分ですが、京都では契約の多くが2カ月分で、そのため京都を中心に、「更新料の契約条項は消費者契約法に照らして無効だ」と返還を求める訴訟がいくつも起こされました。2001年に施行された同法には、消費者の利益を一方的に害するものは無効との定めがあるためです。

地裁、高裁レベルでも判断は、ばらばらでした。「無効」とする判決のケースは「更新料の目的や性質が明確でない」などが理由とされ、「有効」のケースは「賃借権の対価に当たる」などの理由からです。

今回の最高裁の判決も、更新料支払いを定めた賃貸借契約が、消費者契約法に抵触して無効に当たるかが争点でした。もし無効という判断が下されれば、借り手の更新料返還請求に発展し、どれだけの不動産会社や貸主が破たんしてしまうことか、大きな社会問題をもはらんだ重大な判決でありました。
 
 
最高裁の判断は、当事者同士が合意していることを重視し「あまりに高額でなければ違法ではない。賃貸住宅の更新料は有効」とし、 商慣習を追認した形となりました。

また、更新料について「一般に賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有する」と定義し、これまで割れていた「更新料の目的や性質が明確でない」とした高裁判決などの見解をひっくり返しました。

 
 
 
 
不動産の現場では、徴収をめぐって混乱があっただけに、今回の新判断で法的な支えができたと言えます。ただ、「複合的な性質」との説明だけで、果たして借り手は納得できるでしょうか。住宅難だった時代からの商習慣には不透明さが伴い、礼金や敷金などとの違いが必ずしも法的に明確になったわけではありません。どんな目的の金なのか、もっと納得のいく理由が求められてきます。
一方、貸主側の事情もあります。家賃収入で暮らす高齢者も多く、値下げ競争にさらされており、人口減少のこの時代、賃料の下落に拍車がかかることも予測されます。また、バリアフリー化や耐震化など、借り手のニーズに応えていく必要もあります。
 
 

我々不動産会社も、更新料が「不当な利益」と言われないよう、今後その使途の説明を工夫していく必要があります。
 

 

 
 

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