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スカイツリーブランドの不動産相場への波及(2012/5/21)

 

 

ついに世界一高い電波塔ビルであるスカイツリーが明日(平成24年5月22日)オープン致します。スカイツリーには、隣接して商業施設(東京ソラマチ)、すみだ水族館、天空プラネタリウム、オフィスビル(東京スカイツリーイーストタワー)も併せて開業する予定となっており、当然ながら日本有数のレジャー施設、アミューズメントスポットであり、マスメディア関係の連日による取り上げからも大きな混雑が予想できます。

気になる東京スカイツリー竣工による経済効果については、2006年5月に第一生命研究所が発表した予測値は、開業から1年で300万人が訪れると仮定しており、墨田区内の経済波及効果は473億円と試算しております。一方、墨田区では初年度の来訪者を540万人と仮定しており、経済波及効果は墨田区だけで880億円と試算しており、第一生命研究所と比較しても大きな隔たりがあります。これは、昨年度の震災におけるレジャー自粛の反発効果や外国人観光客数の増大のカンフル剤としての見込みの試算、また、本年は東京ゲートブリッジの完成、新東名高速の開通、渋谷ヒカリエのオープンとレジャー需要が分散する意見もあり、各専門家で見識がわかれるところになることなどがこのような隔たりが生まれる原因と推察されます。さらに、東京スカイツリーのお膝下となる東武鉄道の延長上にある栃木県もこの竣工に大きな期待を寄せており、足利銀行のシンクタンクあしぎん総合研究所では、栃木県の観光来訪者が年間で250万人、経済波及効果は宿泊や飲食による「直接効果」が252億円、直接効果が生まれる過程で県内にて取引された原材料費の「1次効果」が66億円、生産活動で増えた労働者の所得が県内での消費に回る「2次効果」は52億円とし、計370億円と試算しており、どこまでこの東京スカイツリーの経済効果の波及が拡大していくのか大変興味深いところであります。a0001_014872.jpg

 

では、この経済効果は不動産相場にどのような影響を与えているのでしょうか。東京都全域では、住宅地、商業地、準工業地および全用途の地価変動率が4年連続で下落致しましたが、下落率は昨年度と比較しても縮小しております。墨田区で限定すると、昨年度対比下落率−1.9%と東京23区内ではかなり大きな下落率を示しているものの、個別地点では都内では8地点しかない上昇地点のうち、墨田区内は2地点(墨田5−12[商業地]押上駅170M・墨田5−5[商業地]業平橋駅300M)が上昇を見せております。竣工前ということもありますが、まだまだ地価の上昇という点では、限定的であり、市場全体としてもう少し様子をみている観があります。賃貸相場は、スカイツリーの夜景をあらゆる広告上でウリにしている物件が散見されておりますが、まだ大きな上昇幅は見られておりません。ある記事によると、4月中旬に調査を実施したところ、ツリーから3キロ圏内の不動産会社72社のうち、「ツリーが見える部屋の家賃が上がった」と答えた会社は7社で全体の約1割にとどまった。そして、上昇幅は月額3,000円以内と小さいものでありました。これとは別に、同じマンション内でツリーが見える部屋と見えない部屋に家賃差があるかどうかで「差がある」と答えたのは僅か2.8%にすぎず、同様の質問で43.8%となった東京タワーと大きな格差が生じております。この結果は、まだまだ街全体のイメージが下町という様相を抜けきれないこととスカイツリーはかなり高い建物なので方角さえ合致すれば結構遠くからでも夜景を楽しむことができるため、希少価値にはなかなか結びつかない面もあると推察されます。東京タワーの高級感のあるイメージ、ステータスにはまだまだ追いついていないところがスカイツリー近辺の現状となっております。

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まだ竣工前の市場調査といっても、このスカイツリーの竣工が不動産相場に大きく影響するためには、今後のスカイツリーを含めた街全体の開発のなかでどこまで街全体のイメージをアップさせることができるのか、更にはそれを長期的な見地で運営させ、経済効果を長期的にもたらすことが出来るのかが鍵となってきます。まだまだ不動産相場の将来性としては不透明であり現状のところは、売買、賃貸ともに横ばい、顧客の目線においてもまだまだ様子見といったところだと推察しております。

 
 

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