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土地の価格について(2012/5/5)

 

 

3月に国土交通省から公示価格の発表があり、身近なところでは、4月に入ると市町村から固定資産の所有者に、固定資産税の通知がありますが、実際に土地の値段はどのようになっているのでしょうか。

土地は「一物四価の商品」と言われており、売買取引時価(実勢価格)、公示価格、路線価、固定資産税評価額といった価格があります。それぞれの土地の値段は、下記のグラフの割合が基準となります。

 

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 【公示価格】

 一般の人が土地取引や資産評価をするに当たって、土地の適正な価格を判断するのに、客観的な目安が必要となります。地価公示はその客観的な目安として活用されています。

 公示価格は、国土交通省が示す土地(地価公示標準地)の更地評価となります。不動産鑑定士の評価を参考にし、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。毎年1月1日が評価時点となり、3月下旬ごろに公表されます。

公示価格は、もともと公共事業用地の取得価格算定の規準となるものですが、それが転じて一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものにもなっております。

公示価格を閲覧したいときは、国土交通省が運営している土地総合情報ライブラリー(http://tochi.mlit.go.jp/)を利用してみましょう。

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【固定資産税評価額】

 固定資産税評価額は、固定資産税を賦課するための基準となる評価額です。総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて行われ、市町村長(東京都23区内の場合は都知事)がその価格等を決定します。

固定資産税評価額は、固定資産税の他、不動産取得税、登録免許税など土地と家屋にかかる税金の基準となっており、3年ごとに評価額を見直され、今年は評価替えの年はあたります。

土地や家屋の固定資産税評価額を知りたいときは、固定資産(土地・家屋)が所在する市町村の税務課(東京都23区内の場合は都税事務所)で、固定資産課税台帳を縦覧して調べます。市町村によっては、「本人」や「本人から委任を受けている人」などの一部の人しか縦覧できないことになっていますので、ご注意ください。
 
 【路線価】

 路線価とは、国税庁が示す土地(全国の主要な市街地の道路)の値段となります。相続・遺贈または贈与により取得した財産に係る相続税や贈与税では、土地は路線価方式(路線価が定められていない地域では、その市町村の評価倍率方式)という評価方法で評価します。従いまして、相続税や贈与税においては、「路線価」が一番重要な土地の値段となってきます。

 なお、路線価は全国の主要な市街地の道路にしか設定されておらず、全国の全ての道路に値段をつけることは現実的に不可能です。そのため、路線価のない土地を評価するときは、代替えとして固定資産税評価額を使います。ただし、この固定資産税評価額は路線価より低い水準となっているため、そのまま相続税・贈与税の評価額として使用することは適切ではありません。そのため、相続税・贈与税の評価の際には、これを何倍かにします。このことから、この評価方法を「評価倍率方式」と言います。
 
 路線価並びに評価倍率は、毎年1月1日が評価時点となり、7月上旬ごろに公表されます。路線価図並びに評価倍率表は、自宅のパソコンからインターネットにより閲覧でき、国税庁のホームページでは、全国の過去3年間分を見ることができます。(http://www.rosenka.nta.go.jp/

また、全国の国税局・税務署でもパソコンで閲覧できます。なお、本年度分の閲覧は7月2日(月)からできるようです。

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